Gebäudeabschreibung

Vermietete oder betrieblich genutzte Gebäude können über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben werden, was zu erheblichen Steuerersparnissen führt. Die Gebäudeabschreibung ist daher ein wichtiger Steuersparhebel für Vermieter und Unternehmen. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie die Abschreibung von Immobilien funktioniert und wie Sie Ihren Cashflow optimieren können.

Gebäudeabschreibung definiert

Die Gebäudeabschreibung, auch bekannt als Absetzung für Abnutzung (AfA), macht es möglich, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes oder Gebäudeteile über seine Nutzungsdauer zu verteilen. Dadurch wird der Wertverlust des Gebäudes im Laufe der Zeit steuerlich berücksichtigt. Gemäß dem Einkommensteuergesetz (EStG) ist ein Gebäude ein Bauwerk auf eigenem oder fremdem Grund und Boden, das Menschen oder Sachen durch räumliche Umschließung schützt und fest mit dem Grund und Boden verbunden ist. 

Eine Abschreibung reduziert die Einkünfte aus der Vermietung oder Verpachtung und somit die zu zahlenden Steuern. Die Nutzungsdauer des Gebäudes wird vom Gesetzgeber vorgegeben, kann aber unter bestimmten Bedingungen verkürzt werden, um den jährlichen Abschreibungsbetrag zu erhöhen. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen 

• linearer und 
• degressiver Abschreibung.

Degressive und lineare Abschreibung

Die lineare Abschreibung beträgt in der Regel 3 % pro Jahr und kann für Gebäude angewendet werden, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen. Für Gebäude, die nicht zum Betriebsvermögen gehören und Wohnzwecken dienen, können die Abschreibungssätze je nach tatsächlicher Nutzungsdauer variieren. Ein Gutachten hilft in diesem Fall, den Abschreibungszeitraum exakt festzulegen.

Die degressive Abschreibung hingegen kann nur bei selbst hergestellten Gebäuden oder bei Gebäuden, die im Jahr der Fertigstellung erworben wurden, angewendet werden. Die Höhe der Abschreibungssätze hängt davon ab, ob das Gebäude zum Betriebsvermögen oder zum Privatvermögen gehört und zu gewerblichen Zwecken oder Wohnzwecken genutzt wird. Die Abschreibung ist vorzunehmen, sobald das Gebäude angeschafft oder hergestellt wurde. 

Steuerersparnis durch Gebäudeabschreibung 2024

Als Immobilieneigentümer profitieren Sie von erheblichen Steuervorteilen durch die Gebäudeabschreibung. Im Gegensatz zu Eigentümern, die ihre Gebäude selbst nutzen, können Sie nicht nur die laufenden Erhaltungskosten, sondern auch den Kaufpreis oder die Baukosten steuerlich absetzen. Durch den Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer können Sie die Abschreibungsbeträge weiter erhöhen und Ihre Steuerlast zusätzlich senken. Somit profitieren Sie als Vermieter oder Betreiber von gewerblichen Immobilien von erheblichen finanziellen Vorteilen durch die Gebäudeabschreibung.

Die lineare Abschreibung erfolgt gleichmäßig über die gesetzlich vorgesehene Nutzungsdauer eines Gebäudes. Dahingegen ermöglicht die degressive Abschreibung eine höhere Abschreibung in den ersten Jahren und wird anschließend gesenkt. Die genauen Berechnungsformeln richten sich nach den gesetzlichen Vorschriften im Einkommensteuergesetz; dabei müssen auch die spezifischen Nutzungsarten und Baujahre berücksichtigt werden. 

Nachträgliche Änderung der Gebäudeabschreibung treten zum Beispiel bei der Renovierung, Sanierung oder Umwidmung eines Gebäudes auf, da sich solche Maßnahmen auf die Nutzungsdauer oder den Wert des Gebäudes auswirken können und somit die Abschreibungsbasis beeinflussen.

Vorteile der Gebäudeabschreibung

• Senkung der Steuerlast durch Abschreibung der Anschaffungs- und Herstellungskosten
• Anerkennung der Abnutzung und Wertminderung von Immobilien
• Nutzung der linearen oder degressiven Abschreibungsmethoden
• Mögliche Sonderabschreibungen für bestimmte Investitionen
• Möglichkeit zur Abschreibung von Renovierungs- und Modernisierungskosten
• Steuervorteile durch Berücksichtigung der Gebäudeabschreibung in der Steuererklärung

Abschreibungen für Immobilien berechnen

Gemäß § 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG) dürfen die Anschaffungs- und Herstellungskosten über die Nutzungsdauer hinweg abgeschrieben werden. Die lineare Berechnungsmethode wird dabei oft angewendet, beispielsweise mit einer jährlichen Abschreibung von 2% des Gebäudewerts. Ein Beispiel: Bei einem Gebäudewert von 200.000 Euro beträgt die jährliche Abschreibung 4.000 Euro, was sich über 50 Jahre erstreckt.

Je nach Art der Immobilie und Baujahr gelten unterschiedliche lineare Abschreibungszeiträume:

• Altbauten zu Wohnzwecken werden über 40 Jahre zu 2,5 Prozent pro Jahr abgeschrieben.
• Wohngebäude, die zwischen 1925 und 2022 errichtet wurden, haben eine Abschreibungsdauer von 50 Jahren zu je zwei Prozent.
• Neubauten ab 2023 dürfen linear zu drei Prozent abgeschrieben werden, sodass sie nach 33 1/3 Jahren komplett abgeschrieben sind.

Bei getrenntem Erwerb von Grundstück und Immobilie bezieht sich die Abschreibung ausschließlich auf das Gebäude, da der Boden nicht an Wert verliert. Ist der Erwerb gemeinsam erfolgt, dient der Bodenrichtwert als Bemessungsgrundlage für den Bodenwert. Bei der Gebäudeabschreibung ist es außerdem wichtig, dass die Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag korrekt festgelegt wird, um die Abschreibungsbasis für das Gebäude richtig zu bestimmen, besonders wenn das Gebäude und der Boden separat bewertet werden müssen.

Abschreibung (AfA) von Gebäuden bei Mietobjekten

Wenn Sie ein Mietshaus besitzen, können Sie die Abnutzung steuerlich nur geltend machen, wenn es sich um eine vermietete Wohnung handelt. Die Berechnung der Abschreibung erfolgt auf Grundlage der Anschaffungskosten sowie der Investitionen in das Haus nach dem Kauf. Dabei muss stets beachtet werden, dass nur der Gebäudewert abgeschrieben werden darf, nicht jedoch der Wert des Grundstücks. Ein Beispiel: Für ein Haus, das nach 1925 fertiggestellt wurde, beträgt die jährliche Abschreibung 2 Prozent über einen Zeitraum von 50 Jahren bei einem Grundstückswert von 250.000 €. So können Sie als Eigentümer über 50 Jahre pro Jahr 5.000 Euro abschreiben. Eventuelle Investitionen wie der Austausch der Böden oder ein neues Bad können unter bestimmten Bedingungen direkt abgeschrieben werden.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit dem Urteil von 2017 allerdings entschieden, dass bestimmte Gebäudeteile wie Einbauküchen in vermieteten Immobilien nicht mehr sofort abgesetzt werden können, sondern über einen Zeitraum von zehn Jahren abgeschrieben werden müssen. Aufwendungen für bestimmte Maßnahmen wie energetische Sanierungen können zusätzlich zu den regulären Abschreibungen als Sonderabschreibung geltend gemacht werden.

Beginn und Ende der Abschreibung für Gebäude

Die Abschreibung einer Immobilie beginnt grundsätzlich mit der Anschaffung oder im Falle der Herstellung mit der Fertigstellung des Gebäudes. Es spielt keine Rolle, ob die Anschaffungs- oder Herstellungskosten bereits bezahlt wurden oder nicht. Selbst wenn die Kosten durch einen Kredit finanziert wurden, kann die Abschreibung dennoch erfolgen. Eine Verschiebung der steuermindernden Wirkung in einen späteren Veranlagungszeitraum ist nicht möglich. Für den Beginn der Abschreibung ist der Zeitpunkt maßgeblich, ab dem der Erwerber nach dem Willen der Vertragspartner wirtschaftlich über das Grundstück verfügen kann. Die Abschreibung reduziert sich im Jahr der Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes um jeweils 1/12 für jeden vollen Monat, der dem Kauf oder der Fertigstellung vorausgeht.

Ein Gebäude gilt grundsätzlich als fertiggestellt, wenn es nach Abschluss der wesentlichen Bauarbeiten für den vorgesehenen Zweck nutzbar ist und nur noch unerhebliche Restarbeiten verbleiben, beispielsweise der Einbau des Herds. Eine Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist dabei nicht relevant.

Beispiele für fertiggestellte und nicht fertiggestellte Gebäude

• Türen, Böden, Innenputz fehlen: Nicht fertiggestellt
• Außenputz fehlt: Nicht fertiggestellt
• Die Heizung bzw. die sanitären Einrichtungen fehlen: Nicht fertiggestellt
• Alle wesentlichen Bauarbeiten sind abgeschlossen und das Gebäude ist bewohnbar: Fertiggestellt
• Spüle, Herd und Teppichboden fehlen: Fertiggestellt

Ein Grundstück mit einem noch nicht fertiggestellten Gebäude wird erst mit der endgültigen Fertigstellung abgeschrieben. Nach Abschreibung über die Nutzungsdauer hinweg kann ein Gebäude einen Restwert erhalten, der steuerlich berücksichtigt werden muss.

Nutzungsdauer und Restnutzungsdauer bei der Gebäudeabschreibung

Die Nutzungsdauer von Gebäuden für steuerliche Abschreibungen wird in § 7 Abs. 4 EStG festgelegt. Dabei sind verschiedene Abschreibungssätze abhängig vom Baujahr des Gebäudes vorgesehen. Diese Sätze sind unabhängig von der tatsächlichen Nutzungsdauer des Gebäudes und gelten auch für erworbenen Immobilien. Allerdings erlaubt es das Gesetz auch, dass Gebäude nach ihrer tatsächlichen Nutzungsdauer abgeschrieben werden können, sofern diese in angemessener Form nachgewiesen werden kann. Dabei müssen die Darlegungen Aufschluss über die maßgeblichen Faktoren geben, welche die Nutzungsdauer beeinflussen und auf deren Grundlage der Nutzungszeitraum eines Gebäudes mit hinreichender Bestimmtheit geschätzt werden kann.

Die Restnutzungsdauer bei der Gebäudeabschreibung bezieht sich auf den verbleibenden Zeitraum, über den das Gebäude steuerlich abgeschrieben werden kann, basierend auf seiner ursprünglichen Nutzungsdauer und dem bisherigen Abschreibungsverlauf. Wenn die Restnutzungsdauer eines Gebäudes abgelaufen ist, bedeutet dies, dass das Gebäude steuerlich vollständig abgeschrieben wurde. In diesem Fall können keine weiteren Abschreibungen für das Gebäude geltend gemacht werden.

Optimierung der Gebäudeabschreibung mit ak|p 

Die Gebäudeabschreibung ist ein wichtiger steuerlicher Aspekt für Immobilieneigentümer, denn damit können diese ihre Steuerlast deutlich senken. Bei der ak|p Steuerberatungsgesellschaft stehen unsere Experten bereit, um Sie als unseren Mandanten umfassend zu beraten und bei der optimalen Nutzung der steuerlichen Vorteile zu unterstützen. Durch fundiertes Fachwissen und individuelle Beratung helfen wir Ihnen dabei, die Abschreibungsmöglichkeiten bestmöglich auszuschöpfen und steuerliche Fallstricke zu vermeiden. Vereinbaren Sie jetzt Ihr persönliches Beratungsgespräch und gemeinsam holen wir das Beste aus Ihren Steuern heraus!

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie wird ein Gebäude abgeschrieben? 

Ein Gebäude wird durch Abschreibung über seine Nutzungsdauer hinweg steuerlich abgeschrieben, wobei die Abschreibung als Betriebsausgabe geltend gemacht werden kann. Durch diese Abschreibung ist es möglich, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über einen bestimmten Zeitraum hinweg steuermindernd geltend zu machen, was die Steuerlast reduziert und die Investition in Immobilien deutlich attraktiver macht.

Wie berechne ich die Gebäudeabschreibung? 

Die Gebäudeabschreibung und der damit einhergehende jährlich zu zahlende Abschreibungsbetrag wird typischerweise anhand des Anschaffungs- oder Herstellungswerts des Gebäudes berechnet, multipliziert mit dem prozentualen Abschreibungssatz, der je nach Art des Gebäudes und seinem Alter variiert. 

Wann beträgt die Abschreibung 3%? 

Die Abschreibung von 3% gilt in bestimmten Fällen, wie beispielsweise für Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden sowie für bestimmte betrieblich genutzte Gebäude, die nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31.3.1985 gestellt wurde.